刚需划线!价格变高,户型变大,选择变少!

搜狐焦点西安站 2019-04-12 09:45:41
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一般来说,市场是可以自我调节的,但房地产市场却是一个政策黑洞,越限购越涨价,房子供应不及时,还会造成房荒。

来源:徐三刀评楼市

—壹—

一般来说,市场是可以自我调节的,但房地产市场却是一个政策黑洞,越限购越涨价,房子供应不及时,还会造成房荒。

尤其是政策上升期,一线房价被封顶,三四线被埋雷,导致资金(房企买地)、政策(人口争夺)全部涌向二线城市,就变成了郑州、杭州、合肥一?#27801;?#22825;,武汉、成都、西安紧随其后。

最揪心的不是房价上涨,而是房价上涨,户型面积也跟着涨。五年前,户型热销基本在90-120平之间,偏重于两房、三房;五年后,变成了90-150平之间,偏重于三房、四房。消费力没有增长,户型面积反倒变大了,于是,有人惊呼,这是一个刚需买别墅的年代!

?#23548;是?#20917;是,新的建筑规范、城市疏解密度、装修房要求,导致以后:1、容积率2.8以下土地变多;2、80米以下小高层变多;3、全面执行全装修交付。换而言之,在户型变大的同时,房子的成本和溢价也变高了。

面对房价提高,户型变大,那对于普通购房者,接下来我们会迎来什么状况?

—贰—

简而言之,就是换房难!早期受到70/90政策影响的那一批购房者,现在都在遭遇换房?#28895;狻?/b>

根据2018年西安市成?#30343;?#25454;来看,市场主流产品面积?#28205;?#20013;在90-130㎡之间,占到全年的61%,130-150㎡产品需求量也扩大到了15.8%,市场逐渐?#32435;疲?0㎡以下户型逐渐减少。

从2008年到2018年,十年之间,西安住宅市场户型需求逐渐放大,在2008年80-100㎡之间房源占到30%,120-140㎡之间占到16%,那个时候这个面积段?#36824;?#20570;两房,例如中海国际社区、浐灞半岛、恒大绿洲、新兴骏景园都是如此。

十年之间,西安住宅户型变大,90㎡以下不再是主流,刚需尽管占到市场潜在客群的大多数,但市场的户型需求已经转变,从大中小两房,变成了大中小三房,甚至于是四房!

“二胎政策”的执行,虽然没有明?#28304;?#28608;人口增长回正,但却明?#28304;?#28608;了购房者对于户型的选择,现在两房产?#20998;?#28176;成为鸡肋产?#36144;?/b>

—叁—

2017年,刚需们还在喊“休想骗我出三?#36144;保?#32467;果发?#37073;?#19977;?#25151;?#19981;上,?#30452;?#25380;到了四环!

目前,西安成?#30343;?#25454;来看,东三环(龙湖1.1万/㎡),南三环(金地1.4万/㎡),西三环(?#36125;?.2万/㎡),北三环(世茂1.2万/㎡),想要留在三环,成本不低。

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未央红光路与西三?#32933;?#23383;?#25442;?#22788;向东300M路北 查看地图

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可以说,三环已经刚性尽失,终于熬出了未来,尤其是?#20498;?#33489;二期、融创曲江印、碧桂园阅江府/香湖湾一号等项目入市,三环附近价格被拉到1.6-4万/平之间,想要重走刚需路,?#25442;?#20250;了。

2018年,刚需们还在喊“买看?#30473;?#30340;繁华?#20445;?#32467;果发?#37073;?#32321;华没有了,?#30452;?#25380;向待开发!

官?#28966;?#21010;“六?#32933;?#20108;射?#20445;?#22235;环线”附近价格?#31995;停?#21464;成了刚需乐园,例如,泾河(0.6-1.2万/平)、秦?#28023;?.9-2万/平)、临潼(0.7-0.9万/平)、沣西(0.8-1万/平)等区域,房价在0.6-2万/平之间,选择余地较大。

事实证明,不管是想不想出三环,或者买什么样的繁华,随着各项成本上升,房价都在向周边扩散,从五千到1万,这些区域3年房价翻倍!还?#24515;?#20123;机会?#31185;?#23454;,就主城区而言,对于铁钢群体已经没有机会了。

2014年看不上曲江二期,2015年看不上浐?#20445;?016年看不上大兴区,2017年看不上西三环,2018年看不上北四环,2019年还看不上哪里?!

—肆—

因为,西安摇号政策,需要区分刚需家庭和普通家庭,摇号顺序按照“先刚需、后普通?#20445;?#21018;需是享有优惠的。

可以说,政策方面给足了刚需机会,但房价高企,即便是机会摆在面前,刚需群体想要一步到位买主城,也是千难万?#36873;?/b>

大部分刚需群体,进入西安之后,购房资金不足,又不愿意转户口(有地有社保),最后?#33618;?#34987;分流到了秦汉、沣西、泾河、空港、泾渭等片区,毕竟0.6-1.1万/平之间的房价还接受不了,恐怕三四线城市也无法安家了。

纵观陕西十个地级市,房价纷纷过八千,即便是经济羸弱不堪的安康、铜川房价也不低,以铜川为例,碧桂园房价也破七千,还有中梁壹号院、龙记观园等项目,六千多,稍微成熟点,价格?#24544;?#19978;?#23567;?/p>

现实就是如此,越观望越丧心,楼市高歌猛进,房价被摁在地面,刚需却无房可选!

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